Donar un piso a un hijo implica pagar impuestos y cumplir una serie de trámites notariales y registrales que conviene conocer antes de firmar nada. La donación de un inmueble no es un simple regalo: Hacienda interviene, el notario es obligatorio y cada comunidad autónoma aplica sus propias bonificaciones fiscales. Si estás valorando esta opción frente a la herencia, necesitas cifras claras y pasos concretos para tomar una decisión informada sobre los impuestos por donar un piso a un hijo.
La diferencia entre una donación bien planificada y una improvisada puede suponer miles de euros. Este artículo te explica exactamente qué impuestos se pagan, qué trámites hay que seguir y en qué comunidades autónomas la fiscalidad es más favorable.
Qué impuestos se pagan al donar un piso a un hijo
Toda donación de un inmueble genera obligaciones fiscales tanto para quien dona como para quien recibe. Son tres los tributos principales que entran en juego.
Impuesto sobre Donaciones (para el hijo que recibe)
El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), regulado por la Ley 29/1987, grava la transmisión gratuita de bienes. El hijo —como donatario— debe liquidarlo en la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble, no donde resida.
La base imponible es el valor de referencia catastral del inmueble (desde la Ley 11/2021) o el valor declarado, si es superior. Sobre esa base se aplica una tarifa progresiva estatal que las comunidades pueden modificar:
| Base liquidable (€) | Tipo estatal (%) |
|---|---|
| Hasta 7.993 | 7,65 |
| 7.993 – 15.981 | 8,50 |
| 15.981 – 23.968 | 9,35 |
| 23.968 – 31.956 | 10,20 |
| 31.956 – 39.943 | 11,05 |
| 39.943 – 47.930 | 11,90 |
| 47.930 – 55.918 | 12,75 |
| 55.918 – 63.905 | 13,60 |
| 63.905 – 71.893 | 14,45 |
| 71.893 – 79.881 | 15,30 |
| 79.881 – 119.758 | 16,15 |
| 119.758 – 159.634 | 18,70 |
| 159.634 – 239.389 | 21,25 |
| 239.389 – 398.778 | 25,50 |
| 398.778 – 797.555 | 29,75 |
| Más de 797.555 | 34,00 |
Además, se aplica un coeficiente multiplicador según el patrimonio preexistente del donatario y el grado de parentesco. Para hijos (Grupo II), el coeficiente oscila entre 1,0000 y 1,2000.
Plusvalía municipal (para el hijo que recibe)
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana —la plusvalía municipal— lo paga el donatario en donaciones (a diferencia de las compraventas, donde lo paga el vendedor). Se calcula sobre el valor catastral del suelo y los años transcurridos desde la última transmisión. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 (STC 182/2021), si no hay ganancia real, no hay obligación de pago.
IRPF: la ganancia patrimonial del donante
Este es el impuesto que muchos olvidan. El padre o madre que dona tributa en su IRPF por la ganancia patrimonial generada: la diferencia entre el valor de adquisición del piso y su valor en el momento de la donación. Los tipos van del 19% al 28% según los tramos vigentes. Si el piso se compró hace décadas y ha ganado valor, esta factura puede ser considerable.
Bonificaciones por comunidad autónoma: dónde sale más barato donar un piso a un hijo
Las diferencias territoriales en los impuestos por donar un piso a un hijo son enormes. Algunas comunidades bonifican hasta el 99% de la cuota del ISD para donaciones entre padres e hijos, mientras que otras mantienen tipos cercanos a la tarifa estatal.
| Comunidad Autónoma | Bonificación ISD (padres a hijos) | Requisitos principales |
|---|---|---|
| Madrid | 99% de la cuota | Escritura pública obligatoria |
| Andalucía | 99% (hasta 1M €) | Base imponible individual ≤ 1.000.000 € |
| Cataluña | Reducción del 95% vivienda habitual (con límites) | Vivienda habitual del donante, mantenimiento 5 años |
| Comunidad Valenciana | 99% de la cuota | Escritura pública |
| Castilla y León | 99% de la cuota | Escritura pública |
| Galicia | Reducción hasta 400.000 € por base | Vivienda habitual, mantenimiento |
| Aragón | 99% de la cuota | Escritura pública |
| Canarias | 99,9% de la cuota | Escritura pública |
| Asturias | Tarifa propia reducida | Depende del valor |
Si te interesa el detalle de comunidades concretas, puedes consultar cómo funciona el impuesto de sucesiones en Galicia con sus reducciones propias o la normativa específica del impuesto de sucesiones en Castilla y León, que comparten lógica fiscal con las donaciones en muchos aspectos.
Estas bonificaciones cambian con frecuencia. Antes de decidir, verifica la normativa vigente en la web de la agencia tributaria de tu comunidad o consulta con un asesor fiscal.
Donación vs. herencia: qué conviene más fiscalmente
La pregunta que todo padre se hace: ¿es mejor donar el piso en vida o dejarlo en herencia? La respuesta depende de tres factores: la comunidad autónoma, el valor del inmueble y la situación patrimonial de ambas partes.
Ventajas de la donación
- El hijo recibe el bien de forma inmediata y puede usarlo, alquilarlo o equiparlo con domótica para revalorizarlo.
- Permite planificar fiscalmente con tiempo, fraccionando donaciones o eligiendo el momento adecuado.
- Evita conflictos hereditarios futuros entre hermanos si se gestiona correctamente como anticipo de legítima.
Ventajas de la herencia
- En herencias, el donante no paga IRPF: no existe ganancia patrimonial del fallecido (la llamada "plusvalía del muerto" queda exenta).
- Las reducciones fiscales en sucesiones suelen ser más generosas que en donaciones en muchas comunidades.
- No hay riesgo de que el donante se quede sin patrimonio en vida.
Ejemplo práctico
Supongamos un piso en Madrid con valor de referencia de 250.000 €, adquirido por los padres en 1995 por el equivalente a 60.000 €.
Si se dona en vida: El hijo paga aproximadamente 2.500 € de ISD (con bonificación del 99% en Madrid). Pero el padre tributa en IRPF por una ganancia de 190.000 €, lo que supone en torno a 42.500 € en impuestos. Además, plusvalía municipal.
Si se hereda: El hijo paga un ISD similar con la bonificación madrileña. El IRPF del donante desaparece. La plusvalía municipal también se paga, pero el coste global es significativamente menor.
En Madrid, la herencia suele ganar. Pero en comunidades sin bonificación en sucesiones, la donación en vida puede resultar más ventajosa si la ganancia patrimonial del donante es baja.
Trámites paso a paso para donar un piso a un hijo
El proceso de donar un piso a un hijo requiere pasar por notaría, Hacienda y el Registro de la Propiedad. Estos son los pasos y los costes aproximados según estimaciones de 2025.
- Obtener el valor de referencia catastral. Consulta en la Sede Electrónica del Catastro. Este valor determina la base mínima del ISD.
- Recopilar documentación. DNI de donante y donatario, escritura de propiedad del piso, último recibo del IBI, certificado de estar al corriente de pagos de la comunidad de propietarios, nota simple registral actualizada.
- Firmar la escritura pública de donación ante notario. La donación de inmuebles exige escritura pública por mandato del artículo 633 del Código Civil. El coste notarial depende del valor del inmueble: para un piso de 200.000 € ronda los 600-900 €.
- Liquidar el Impuesto sobre Donaciones. El donatario tiene 30 días hábiles desde la firma ante notario. Se presenta en la oficina tributaria de la comunidad autónoma donde radica el inmueble (modelo 651).
- Liquidar la plusvalía municipal. Plazo de 30 días hábiles ante el ayuntamiento. Si no hay incremento de valor real, puedes solicitar la no sujeción.
- Declarar la ganancia patrimonial en el IRPF del donante. Se incluye en la declaración de la renta del ejercicio en que se formalizó la donación.
- Inscribir la donación en el Registro de la Propiedad. No es obligatorio, pero sí muy recomendable para proteger al nuevo propietario frente a terceros. El coste registral para un piso de 200.000 € se sitúa en torno a 300-500 €. Si necesitas más detalle sobre este trámite, el proceso es similar al de inscribir una herencia en el Registro de la Propiedad.
En total, entre notaría, registro, gestoría y los impuestos correspondientes, los costes fijos (sin contar ISD ni IRPF) para donar un piso de valor medio se sitúan aproximadamente entre 1.500 y 3.000 €.
Aspectos legales clave y plazos a tener en cuenta
La donación de un inmueble tiene implicaciones jurídicas que van más allá de lo fiscal. Ignorarlas puede generar problemas años después.
- Legítima y colación (art. 1035-1050 del Código Civil). Si el donante tiene varios hijos, la donación se considera anticipo de legítima salvo que se diga expresamente lo contrario en la escritura. Esto significa que al fallecer el donante, el valor del piso donado se sumará a la masa hereditaria para calcular la legítima de los demás herederos.
- Reserva de usufructo. El donante puede donar la nuda propiedad y reservarse el usufructo vitalicio. Así sigue usando el piso mientras vive. Esta fórmula reduce la base imponible del ISD porque el valor de la nuda propiedad es inferior al pleno dominio.
- Donación con carga o condición. Se puede condicionar la donación a que el hijo no venda el inmueble durante un período determinado, o establecer una cláusula de reversión si el hijo fallece antes que el donante.
- Plazo de prescripción del ISD: 4 años desde el fin del plazo voluntario de presentación. Si Hacienda detecta una donación no declarada dentro de ese plazo, liquidará el impuesto con recargos e intereses.
- Donaciones encubiertas. Vender un piso a un hijo por un precio muy inferior al de mercado puede ser recalificado por Hacienda como donación. La Agencia Tributaria cruza datos del Catastro, notarías y registros. Si el precio es inferior al valor de referencia, la diferencia tributará como donación.
Un aspecto que pocos consideran: si el hijo va a reformar la vivienda recibida, conviene planificar también los costes de adecuación. Aspectos como la climatización del hogar pueden influir en la revalorización del inmueble y, por tanto, en la fiscalidad futura.
Preguntas frecuentes
¿Puedo donar un piso a mi hijo si todavía tengo hipoteca?
Sí, pero necesitas la autorización del banco. La hipoteca grava el inmueble independientemente de quién sea el propietario, así que el banco debe aprobar la subrogación o la asunción de la deuda por parte del hijo. En la práctica, muchas entidades exigen cancelar la hipoteca antes de la donación.
¿Cuánto cuesta donar un piso de 150.000 € a un hijo en Madrid?
Con la bonificación del 99% en el ISD de Madrid, el impuesto de donaciones se queda en aproximadamente 500-800 €. Suma unos 500-700 € de notaría, 300-400 € de registro y la plusvalía municipal. El coste más elevado suele ser el IRPF del donante por la ganancia patrimonial, que depende de cuánto se haya revalorizado el inmueble.
¿Se puede donar un piso a un hijo menor de edad?
Sí. El menor puede recibir la donación, pero necesita que sus representantes legales (normalmente los padres) la acepten en su nombre. Si el donante es uno de los progenitores, puede ser necesario un defensor judicial para evitar conflicto de intereses, según los artículos 235 y siguientes del Código Civil (tras la reforma por Ley 8/2021).
¿Qué pasa si dono un piso y luego necesito recuperarlo?
La donación es irrevocable salvo en tres supuestos tasados por el Código Civil (arts. 644-648): superveniencia de hijos del donante, ingratitud del donatario o incumplimiento de las cargas impuestas. No basta con cambiar de opinión. Por eso la reserva de usufructo es una precaución habitual.
¿Puedo donar solo la mitad del piso si es ganancial?
Si el piso es ganancial, ambos cónyuges deben intervenir en la donación. Cada uno dona su mitad. También cabe donar solo la mitad indivisa de uno de los cónyuges, pero el hijo acabaría como copropietario con el otro progenitor, lo cual complica la gestión del inmueble.
El siguiente paso
Solicita ahora mismo el valor de referencia catastral de tu inmueble en la Sede Electrónica del Catastro (sedecatastro.gob.es). Con ese dato y una consulta gratuita de 15 minutos con un asesor fiscal de tu comunidad autónoma, tendrás una estimación real del coste total de la donación —incluyendo ISD, plusvalía e IRPF— y podrás decidir con números si te conviene más donar en vida o dejar el piso en herencia. Lleva apuntados el valor de compra original, el año de adquisición y si tienes hipoteca pendiente: son los tres datos que el asesor te pedirá primero.
