Donar un piso a un hijo implica pagar el Impuesto sobre Donaciones y la plusvalía municipal, además de tributar en el IRPF del donante por la posible ganancia patrimonial. La fiscalidad de donar piso hijo varía drásticamente según la comunidad autónoma donde resida el hijo: en Madrid o Andalucía la bonificación llega al 99%, mientras que en Asturias o Castilla y León puede suponer decenas de miles de euros. Antes de firmar la escritura conviene calcular los impuestos donar vivienda y compararlos con la alternativa hereditaria, porque la donación inmueble hijo no siempre resulta más ventajosa. Esta guía desglosa los tributos, los trámites notariales, los plazos legales y los errores frecuentes que pueden multiplicar la factura fiscal.
Marco legal de la donación de inmuebles entre padres e hijos
La donación se regula en los artículos 618 a 656 del Código Civil. El artículo 633 exige escritura pública para donar bienes inmuebles, sin la cual el acto es nulo de pleno derecho. La aceptación del donatario debe constar en la misma escritura o en otra posterior notificada al donante.
El tributo principal es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), regulado por la Ley 29/1987 y cedido a las comunidades autónomas. Cada autonomía fija reducciones, bonificaciones y tarifas propias, lo que genera diferencias muy significativas. La Agencia Tributaria gestiona este impuesto solo cuando el donatario reside fuera de España o el inmueble está en el extranjero.
Hacienda considera la donación una alteración patrimonial en el IRPF del donante. Si el valor del piso supera al de adquisición, el donante tributa por la ganancia, salvo en supuestos de vivienda habitual de mayores de 65 años o personas con dependencia severa, exentos por el artículo 33.4.b de la Ley del IRPF.
Impuestos que paga el hijo: ISD y plusvalía municipal
El donatario asume dos tributos. Por un lado, el ISD autonómico, calculado sobre el valor de referencia del Catastro cuando existe; en su defecto, sobre el valor de mercado, que nunca podrá ser inferior al declarado. Por otro, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, regulado tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 y el Real Decreto-ley 26/2021.
Tarifa estatal del Impuesto sobre Donaciones
La escala estatal aplica en defecto de normativa autonómica. Estos son algunos tramos representativos:
| Base liquidable hasta | Cuota íntegra | Resto base hasta | Tipo aplicable |
|---|---|---|---|
| 0 € | 0 € | 7.993,46 € | 7,65% |
| 7.993,46 € | 611,50 € | 15.980,91 € | 8,50% |
| 31.955,81 € | 2.851,98 € | 39.877,15 € | 11,05% – 15,30% |
| 79.880,52 € | 9.166,06 € | 159.388,41 € | 16,15% – 21,25% |
| 239.389,13 € | 40.011,04 € | 398.777,54 € | 25,50% |
| 797.555,08 € | 199.291,40 € | en adelante | 34,00% |
La escala completa incluye tramos intermedios adicionales con tipos progresivos. Sobre la cuota se aplica un coeficiente multiplicador según el patrimonio preexistente del donatario y el grupo de parentesco. Hijos y descendientes pertenecen al Grupo II, con coeficientes entre 1,0000 y 1,2000.
Bonificaciones autonómicas en 2026
Las diferencias territoriales son enormes. Estos son los porcentajes aplicables a donaciones a hijos según la última normativa publicada:
| Comunidad Autónoma | Bonificación cuota | Requisitos destacados |
|---|---|---|
| Madrid | 99% | Escritura pública obligatoria |
| Andalucía | 99% | Sin límite cuantitativo |
| Murcia | 99% | Escritura pública |
| Galicia | Tarifa reducida (5-18%) | Hasta 1 M€ tributa al 5% |
| Cantabria | 100% hasta 100.000 € | Patrimonio preexistente limitado |
| Cataluña | Tarifa reducida (5-9%) | Escritura y origen acreditado |
| Comunidad Valenciana | 99% | Reforma de 2023, vigente |
| Asturias | Sin bonificación general | Tarifa estatal aplicable |
El criterio de conexión es la residencia habitual del donatario durante los cinco años previos, según el artículo 32 de la Ley 22/2009. Si se trata de inmueble situado en España, prevalece la normativa de la comunidad donde radique el bien si el donatario es no residente en territorio común.
Plusvalía municipal tras la reforma de 2021
El donatario puede elegir entre dos métodos de cálculo: el objetivo, basado en coeficientes sobre el valor catastral del suelo, o el real, sobre la diferencia entre valor de adquisición y donación. Si no hay incremento real de valor, el impuesto no se devenga, conforme al artículo 104.5 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales.
Los ayuntamientos fijan tipos entre el 24% y el 30% sobre la base imponible. En municipios como Barcelona, Madrid o Valencia, una donación de un piso heredado hace 20 años puede generar plusvalías de varios miles de euros que conviene cuantificar antes de firmar.
Trámites notariales y registrales paso a paso
Donar un inmueble exige un procedimiento riguroso. Cualquier omisión puede invalidar el acto o generar liquidaciones complementarias por parte de la administración tributaria.
- Tasación o valoración: obtener el valor de referencia del Catastro o, si no existe, una tasación profesional. Desde 2022 prevalece este valor de referencia salvo prueba en contrario.
- Certificado de deudas con la comunidad: el administrador de la finca debe expedirlo conforme al artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal.
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad para verificar cargas, hipotecas o embargos.
- Certificado energético en vigor, exigible por el Real Decreto 390/2021.
- Otorgamiento de escritura pública ante notario. Honorarios notariales: entre 600 y 1.200 € aproximadamente, según arancel del Real Decreto 1426/1989.
- Liquidación del ISD en 30 días hábiles desde la firma, modelo 651.
- Liquidación de plusvalía municipal en 30 días hábiles ante el ayuntamiento.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: aranceles entre 400 y 800 € aproximadamente, regulados por el Real Decreto 1427/1989.
- Declaración del IRPF del donante en el ejercicio siguiente, salvo exención por edad.
El coste total de los trámites, sin contar impuestos, ronda entre 1.000 y 2.500 € según el valor del inmueble y la comunidad. En entornos profesionales se está extendiendo el uso de plataformas digitales que centralizan estos procesos; quienes asesoran a clientes en estas operaciones encuentran utilidad en herramientas de gestión documental como las que desarrollan especialistas en inteligencia artificial aplicada a despachos.
Donación frente a herencia: cuándo conviene cada opción
La elección entre donar en vida o esperar a la sucesión depende de tres factores: el régimen fiscal autonómico, la edad del donante y la situación patrimonial del hijo. La donación de vivienda permite anticipar la transmisión, pero activa la tributación inmediata en IRPF y plusvalía, que en sucesión solo se devenga parcialmente.
Ventajas de la donación
- Resuelve conflictos sucesorios anticipadamente y permite planificar el reparto.
- El donante mantiene control mediante reservas (uso, usufructo o reversión).
- Aprovecha bonificaciones autonómicas vigentes que pueden reducirse en el futuro.
- Facilita el acceso a la vivienda al hijo en momentos clave (matrimonio, formación familiar).
Desventajas frente a la herencia
- El donante tributa por la ganancia patrimonial en IRPF (salvo exención por edad).
- La plusvalía municipal se paga íntegra, sin bonificación por mortis causa.
- La donación se computa para calcular la legítima de los demás herederos. Conviene revisar cómo se calcula la legítima antes de firmar.
- Pérdida de propiedad: el donante deja de ser titular salvo reserva expresa.
El acuerdo entre hermanos pesa más de lo que parece. Cuando hay varios descendientes, la donación a uno solo puede generar problemas en la futura partición hereditaria, ya que se computa como anticipo de legítima salvo dispensa expresa de colación según el artículo 1.036 del Código Civil.
Modalidades especiales de donación de vivienda
El Código Civil admite varias fórmulas que matizan el alcance de la donación y reducen su impacto fiscal o patrimonial.
Donación con reserva de usufructo
El donante transmite la nuda propiedad pero conserva el uso y disfrute vitalicios. El valor del usufructo se calcula según la fórmula 89 menos edad del usufructuario, con un mínimo del 10% y un máximo del 70%. Reduce la base imponible del ISD y permite al padre seguir habitando la vivienda hasta su fallecimiento.
Donación con cargas o modal
El donatario asume obligaciones (cuidados, pago de hipoteca pendiente, alquiler a un tercero). Si el donatario asume una hipoteca, esa parte tributa como transmisión patrimonial onerosa al 6-10% según comunidad, y el resto como donación.
Donación con reversión
El piso vuelve al donante si se cumple una condición (premoriencia del hijo, divorcio). Útil para proteger el patrimonio familiar, regulado en el artículo 641 del Código Civil.
Aspectos legales clave y plazos a tener en cuenta
Los plazos son inflexibles y su incumplimiento genera recargos y sanciones automáticas:
- 30 días hábiles para liquidar el ISD desde la firma de la escritura.
- 30 días hábiles para presentar la plusvalía municipal.
- 1 año para revisar liquidaciones erróneas mediante rectificación de autoliquidación.
- 4 años de prescripción tributaria desde el día siguiente al fin del plazo de declaración.
- Plazo de prueba del valor: la administración puede comprobar valores durante el periodo de prescripción y emitir liquidaciones complementarias.
Los recargos por presentación extemporánea van del 1% al 15% según el retraso, conforme al artículo 27 de la Ley General Tributaria. Si se requiere actuación inspectora, las sanciones pueden alcanzar el 150% de la cuota.
La donación encubierta (compraventa simulada para esquivar el ISD) es objeto de inspecciones recurrentes. Hacienda compara precios escriturados con valores de referencia y, si detecta desviaciones, recalifica la operación con sanción agravada.
Las parejas no casadas con hijos comunes deben atender a la regulación específica de su autonomía. La situación sucesoria de las parejas de hecho influye en la planificación patrimonial cuando se combinan donaciones a hijos con disposiciones a favor del conviviente.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor donar el piso ahora o dejarlo en herencia?
Depende de la comunidad autónoma. En Madrid, Andalucía, Murcia o Valencia, donar a hijos resulta casi gratuito por la bonificación del 99%, similar a la herencia. En autonomías sin bonificación, esperar a la sucesión suele ser más barato porque evita la plusvalía municipal y el IRPF del donante.
¿Qué pasa si el hijo vende el piso poco después de recibirlo?
Tributará en su IRPF por la diferencia entre precio de venta y valor declarado en la donación. Si vende en menos de un año o por importe inferior al de la escritura, Hacienda puede investigar el valor real de la operación.
¿Se puede donar un piso con hipoteca pendiente?
Sí, pero la parte del préstamo asumida por el hijo tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas, no por donación. Conviene cuantificar ambos tributos antes de firmar para evitar sorpresas en la liquidación final.
¿La donación afecta a los demás hermanos en la futura herencia?
Sí, salvo dispensa expresa de colación en la escritura. El valor del piso donado se imputa al haber hereditario del hijo donatario al fallecer el progenitor, lo que reduce su porción en la sucesión para igualar al resto. Si vulnera la legítima, otros herederos pueden reclamar la reducción.
¿Puedo donar solo una parte del piso?
Sí, mediante donación de cuota indivisa. El padre conserva la titularidad de un porcentaje y dona el resto. Reduce la factura fiscal proporcionalmente y mantiene control compartido sobre el inmueble. La operación requiere igualmente escritura pública e inscripción registral.
El siguiente paso
Pide hoy mismo el valor de referencia de tu vivienda en la Sede Electrónica del Catastro (sede.catastro.gob.es) introduciendo la referencia catastral. Con ese dato, calcula la cuota del ISD aplicando la bonificación de tu comunidad autónoma y compárala con la plusvalía municipal estimada en la web de tu ayuntamiento. En diez minutos tendrás la cifra real que pagarías por la donación y podrás decidir, con números sobre la mesa, si conviene firmar la escritura este año o esperar a una reforma fiscal más favorable.
