La plusvalía municipal por herencia se paga al ayuntamiento donde está el inmueble heredado, dentro de los 6 meses siguientes al fallecimiento, y grava el incremento de valor del suelo urbano durante el tiempo que el causante fue propietario. Este tributo, oficialmente llamado Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), sigue vivo tras la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021 y la reforma operada por el Real Decreto-ley 26/2021. Heredar una vivienda, un local o un terreno urbano implica liquidar este impuesto plusvalía heredar incluso cuando el inmueble haya perdido valor, salvo que se demuestre lo contrario. La plusvalía ayuntamiento herencia convive con el Impuesto de Sucesiones, pero responde a una lógica distinta: aquí no tributa el patrimonio recibido, sino la revalorización del terreno.
Qué es exactamente la plusvalía municipal y por qué se paga al heredar
El IIVTNU es un tributo local regulado en los artículos 104 a 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004, Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLHL). Grava el incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana durante el periodo de tenencia del transmitente, con un máximo de 20 años computables.
En una herencia, el hecho imponible se produce con el fallecimiento del causante. El sujeto pasivo es el heredero o legatario que adquiere el inmueble. La base imponible se calcula sobre el valor catastral del suelo, no sobre el valor de mercado ni sobre el valor declarado en la escritura.
Tras la reforma de 2021, el contribuyente puede elegir entre dos métodos de cálculo:
- Método objetivo: aplica unos coeficientes anuales sobre el valor catastral del suelo, en función de los años transcurridos.
- Método de plusvalía real: si el incremento real (diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición del suelo) es inferior al objetivo, se tributa por el real.
Si no ha existido incremento de valor —porque el suelo se ha depreciado—, no se paga. Pero la carga de la prueba recae sobre el heredero, que deberá aportar escrituras comparativas o pericial que lo acredite.
Cómo se calcula la plusvalía municipal en una herencia paso a paso
El cálculo arranca con el valor catastral del suelo (no el del inmueble completo). Este dato aparece en el último recibo del IBI o se solicita en el Catastro. Sobre ese valor se aplican los coeficientes máximos fijados en el artículo 107.4 del TRLHL, que cada ayuntamiento puede modular a la baja en su ordenanza fiscal.
Coeficientes máximos vigentes según años transcurridos (orientativos, actualizables por ley de presupuestos):
| Periodo de generación | Coeficiente máximo |
|---|---|
| Inferior a 1 año | 0,14 |
| 1 año | 0,13 |
| 2 años | 0,15 |
| 3 años | 0,16 |
| 5 años | 0,17 |
| 10 años | 0,08 |
| 15 años | 0,12 |
| 20 años o más | 0,45 |
Sobre la base imponible obtenida se aplica el tipo de gravamen municipal, que la ley topa al 30%. Cada ayuntamiento fija el suyo: Madrid lo tiene en el 29%, Barcelona en el 30%, Sevilla en el 27%, Valencia en el 28,32%. Conviene consultar la ordenanza fiscal vigente en el municipio donde radica el inmueble.
Ejemplo práctico de cálculo
Una hija hereda en 2026 el piso que su madre compró en 2006 en Madrid. Valor catastral del suelo: 60.000 €. Años transcurridos: 20.
- Método objetivo: 60.000 × 0,45 = 27.000 € de base imponible. Tipo Madrid 29% = 7.830 €.
- Método real: si la madre compró por 180.000 € (de los cuales 50.000 € correspondían al suelo según la proporción catastral) y el valor declarado en la escritura de herencia atribuye al suelo 75.000 €, el incremento real del suelo es 25.000 €. Tipo 29% = 7.250 €.
La heredera elegiría el método real, ahorrando 580 €. Si el suelo se hubiera depreciado, no habría plusvalía que liquidar, pero sí obligación de presentar la declaración con la documentación que lo acredite.
Bonificaciones y reducciones aplicables en herencias
El artículo 108.4 del TRLHL permite a los ayuntamientos aplicar una bonificación de hasta el 95% en transmisiones por causa de muerte a favor de descendientes, ascendientes y cónyuge cuando el inmueble heredado sea la vivienda habitual del causante. Esta bonificación es potestativa: cada consistorio decide si la incorpora a su ordenanza y con qué porcentaje.
Algunos ejemplos orientativos de bonificación máxima por vivienda habitual heredada (consultar siempre ordenanza fiscal vigente del municipio):
- Madrid: hasta el 95% según valor catastral.
- Barcelona: del 60% al 95% según escala.
- Valencia: hasta el 95% para parientes en línea directa.
- Bilbao y forales vascas: regulan tramos propios al ser territorio foral.
- Sevilla, Zaragoza, Málaga: bonificaciones escalonadas según valor catastral.
Para aplicar la bonificación suele exigirse un plazo de mantenimiento del inmueble (habitualmente 4 o 5 años) y que el heredero conserve la titularidad. La pérdida del requisito obliga a regularizar y devolver la cantidad bonificada con intereses. Si se hereda más de un inmueble, la bonificación solo cubre la vivienda habitual; el resto tributa íntegramente, igual que ocurre con el Impuesto de Sucesiones según la comunidad autónoma.
Plazos, lugar de pago y consecuencias del incumplimiento
El plazo para liquidar la plusvalía municipal en herencias es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable por otros seis a petición del heredero antes de que venza el plazo inicial (artículo 110.2 TRLHL). Coincide con el plazo del Impuesto de Sucesiones, lo que facilita coordinar ambas declaraciones.
El procedimiento varía según el municipio:
- Autoliquidación: el heredero calcula y paga (Madrid, Barcelona, Valencia, mayoría de capitales).
- Declaración: el contribuyente comunica los datos y el ayuntamiento gira la liquidación (municipios pequeños).
Documentación habitual a presentar:
- Certificado de defunción y de últimas voluntades.
- Testamento o declaración de herederos abintestato.
- Escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
- Último recibo del IBI o nota simple registral.
- Escritura de adquisición original del causante (clave para el método real).
- Justificantes de mejoras o gastos asociados al suelo, si los hubiera.
El incumplimiento conlleva recargos por presentación extemporánea (artículo 27 LGT): un 1% más un 1% adicional por cada mes completo de retraso durante los doce primeros meses, y un 15% más intereses de demora cuando se supera el año. Si la administración detecta la omisión antes que el heredero, se inicia procedimiento sancionador con multa del 50% al 150% de la cuota dejada de ingresar.
Casos especiales: renuncia, copropiedad y suelo rústico
La renuncia pura y simple a la herencia evita el pago de la plusvalía municipal por parte del renunciante: el llamado siguiente asume la condición de sujeto pasivo. Si la renuncia es en favor de persona determinada (renuncia traslativa), Hacienda la considera dos transmisiones —herencia más donación— y se liquidan ambas plusvalías.
En copropiedad, cada heredero responde de la cuota correspondiente a su porcentaje adjudicado. La extinción de condominio posterior (cuando un coheredero compra a los demás) no genera nueva plusvalía si se mantiene el valor proporcional, pero sí cuando hay exceso de adjudicación.
Los terrenos rústicos no tributan por IIVTNU, aunque sí estarán sujetos a Sucesiones. Hay que verificar la calificación urbanística en el Catastro, porque un terreno rústico recalificado a urbano antes de la herencia entra dentro del impuesto. Lo mismo ocurre al heredar un vehículo u otros bienes muebles: solo los inmuebles urbanos generan plusvalía municipal.
Cuando la transmisión incluye seguros de vida vinculados al inmueble (por ejemplo, seguros que cubren la hipoteca pendiente), conviene revisar cómo se integran en la masa hereditaria, ya que afectan al cálculo del Impuesto de Sucesiones aunque no a la plusvalía municipal. El detalle está bien explicado en la guía sobre cómo tributan los seguros de vida en el Impuesto de Sucesiones.
Aspectos legales clave y plazos a tener en cuenta
La Sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional declaró inconstitucionales los artículos del TRLHL que regulaban el cálculo objetivo, lo que obligó al legislador a aprobar el Real Decreto-ley 26/2021. Desde su entrada en vigor el 10 de noviembre de 2021, no hay tributación cuando se demuestra inexistencia de incremento de valor del suelo.
Plazos relevantes a memorizar:
- 6 meses desde el fallecimiento para autoliquidar (prorrogables otros 6).
- 4 años de prescripción tributaria desde el fin del plazo voluntario (artículo 66 LGT).
- 1 mes para recurrir en reposición la liquidación notificada por el ayuntamiento.
- 4 años retroactivos para reclamar devolución de ingresos indebidos en supuestos amparados por sentencias firmes anteriores a la del TC, con limitaciones.
La compatibilidad con el Impuesto de Sucesiones y Donaciones es total: ambos tributos coexisten porque gravan hechos imponibles distintos. El estatal recae sobre el incremento patrimonial del heredero; el local, sobre la revalorización del suelo urbano. Para gestionar la liquidez de ambos pagos en plazo, muchos herederos consultan al notario, cuyas tarifas están reguladas. Más detalle sobre los costes notariales en una herencia en el artículo específico.
Si entre los herederos hay un cónyuge viudo con derecho de usufructo, conviene revisar cómo se reparte la carga: el usufructuario tributa por el valor del usufructo y el nudo propietario por la nuda propiedad, según las reglas del artículo 107 TRLHL. Más sobre el alcance del usufructo viudal y otros derechos del cónyuge supérstite.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal en una herencia?
El heredero o legatario que adquiere el inmueble urbano. Si son varios coherederos, cada uno responde de su cuota proporcional según el reparto adjudicado en la escritura.
¿Se puede no pagar la plusvalía si el piso ha bajado de valor?
Sí. Desde el RD-ley 26/2021, si el contribuyente demuestra que no ha existido incremento real del valor del suelo entre la adquisición por el causante y la transmisión hereditaria, la operación queda no sujeta. Hay que aportar las dos escrituras y la liquidación correspondiente.
¿La plusvalía municipal se paga junto con el Impuesto de Sucesiones?
No, son tributos independientes. El de Sucesiones lo gestiona la comunidad autónoma del causante; la plusvalía municipal, el ayuntamiento donde radica cada inmueble. Ambos tienen el mismo plazo de seis meses desde el fallecimiento.
¿Qué pasa si renuncio a la herencia?
La renuncia pura y simple traslada la obligación al siguiente llamado en el orden sucesorio. No hay obligación de pagar plusvalía. Si la renuncia es a favor de persona concreta, Hacienda interpreta dos transmisiones y se devengan dos plusvalías.
¿Existe bonificación si heredo la vivienda habitual de mis padres?
La mayoría de grandes ayuntamientos aplican bonificaciones del 50% al 95% para descendientes, ascendientes y cónyuge cuando el inmueble era la vivienda habitual del causante. Suele exigirse mantener la titularidad entre 4 y 5 años. Consultar siempre la ordenanza fiscal del municipio.
El siguiente paso
Solicita en la sede electrónica de tu ayuntamiento el cálculo simulado de la plusvalía municipal con los datos del valor catastral del suelo (lo encontrarás en el último recibo del IBI) y la fecha de adquisición original del inmueble por el causante. Compara los dos métodos —objetivo y real— y prepara las dos escrituras (la de compra del fallecido y la de aceptación de herencia) antes de los seis meses desde el fallecimiento. Si el municipio contempla bonificación por vivienda habitual y tienes derecho, marca la casilla en la autoliquidación: el ahorro puede superar el 90% de la cuota. Para tributos vinculados a otras CCAA con regímenes especialmente favorables, revisa también la tributación específica del Impuesto de Sucesiones en Madrid.
